主题：中国房地产已出现分化 金融化是必然趋势

在中国楼市进入均利时期后，房地产企业该去向何方？23日下午，“机会与陷阱———均利时期的中国房地产企业发展战略”论坛盛大开幕，10多位行业大腕就房产税、地产金融化、市场调控、企业战略等七大焦点话题进行演讲或是交流。

本次论坛由成都商报、每日经济新闻和成都全搜索联合主办，当日到场人数超过300人，包括200余家全球品牌房企与机构高层、经济学家、行业协会负责人、20余家主流媒体代表。据组委会相关负责人说，本次论坛是迄今为止中国西部房地产行业史上规模最大、规格最高的国际性顶级盛会。3个小时的论坛，嘉宾们的诸多崭新观点频繁引发行业人士喝彩和鼓掌。中国房地产业协会副会长朱中一表示，本次论坛的主题与对话议题贴近市场，针对性强。“通过本次论坛嘉宾的交流与对话，能对市场走势的判断更清晰。”

论宏观调控 调控方向是正确的

輠观调控，一直都是市场关注度最高的话题。本次论坛，宏观调控同样被诸多嘉宾提及，其中，中国房地产业协会副会长朱中一明确表示，“把价格上涨归结调控是不科学的。因为，房价上涨是很多因素造成的，包括收入提高，流动性增强等。2010年以后出台的调控政策，方向是正确的。如果没有这些政策，房价毫无疑问会涨得更快。”

在执行差别化调控政策上，住建部政策研究中心主任秦虹的观点是：无论调控的手段是什么，调控方向应该坚持这两大原则。“第一，有效率地抑制投机性需求。第二，政府应该加大力度支持大城市首次置业需求和保障性住房，因为，中国的住房市场已经出现分化。”

论宏观调控 调控方向是正确的

輠观调控，一直都是市场关注度最高的话题。本次论坛，宏观调控同样被诸多嘉宾提及，其中，中国房地产业协会副会长朱中一明确表示，“把价格上涨归结调控是不科学的。因为，房价上涨是很多因素造成的，包括收入提高，流动性增强等。2010年以后出台的调控政策，方向是正确的。如果没有这些政策，房价毫无疑问会涨得更快。”

在执行差别化调控政策上，住建部政策研究中心主任秦虹的观点是：无论调控的手段是什么，调控方向应该坚持这两大原则。“第一，有效率地抑制投机性需求。第二，政府应该加大力度支持大城市首次置业需求和保障性住房，因为，中国的住房市场已经出现分化。”

上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫在谈到 “宏观调控与房地产业转型———现状、问题与对策”时，讲述了3个观点。第一，房地产市场正在走另外一个极端，越来越多的人口向一二线城市进行集中。第二，房地产市场对政策的敏感性越来越强烈。第三，市场进入胶着期后，企业要重视城市产业结构调整。

茠之专家，企业对宏观调控的解读更实际。蓝光地产副董事长、总裁张志成说，限购限贷政策是有针对性的，我们以前在成都做豪宅，比如说高尔夫别墅，城市豪宅，实际上这也是政策限制的产品，那这个时候，企业就要顺应政府出台的政策进行调整。

论金融化 金融创新是必然趋势

房地产行业属于资金密集型的行业，一个企业的规模和速度如何，首选取决于企业的资金链。但是，不同企业掌握着不同资金渠道其资金成本也不相同，那么，房地产企业如何解决资金问题？

传建部政策研究中心主任秦虹在本次论坛上发表了地产金融化的主题演讲。秦虹说，中国房地产企业现在的金融创新是必然趋势，因为，房地产投资的规模现在已经足够大，一年的投资额超过7万亿；房地产行业尤其是住宅开发利润趋降；中小企业贷款融资非常困难；商业地产规模越来越大，而商业地产对资金需求量特别大。

论金融化 金融创新是必然趋势

房地产行业属于资金密集型的行业，一个企业的规模和速度如何，首选取决于企业的资金链。但是，不同企业掌握着不同资金渠道其资金成本也不相同，那么，房地产企业如何解决资金问题？

传建部政策研究中心主任秦虹在本次论坛上发表了地产金融化的主题演讲。秦虹说，中国房地产企业现在的金融创新是必然趋势，因为，房地产投资的规模现在已经足够大，一年的投资额超过7万亿；房地产行业尤其是住宅开发利润趋降；中小企业贷款融资非常困难；商业地产规模越来越大，而商业地产对资金需求量特别大。

由于没有长期资金支撑，开发商往往采取散售形式回笼资金。这样一来，商业地产经营水平很难提高，同时，大量上市的商业推高供应量，商业地产从而出现“有人买，无人管”的局面。对此，秦虹给出了两条建议：第一，扩大直接融资；第二，在直接融资里面关注权益性的融资。其中，直接融资包括投资人、信托、私募股权投资、境外投资和公募基金。

搠蚖秦虹，王洪卫在谈到企业转型时同样给出了金融化的建议：未来10年，开发商要从一个以开发为主，以资源为主的开发商变成一个财富管理商、资产管理商，租金收入变成企业主要收入来源。当然，有长远的租金收入，可以变成很好的金融产品。

论企业战略 优先发展一、二线城市

尠为第二轮对话的主持人，高策地产董事长陶红兵开场就说，“过去几年我一直是乐观派，今年大家都乐观我倒不乐观了。未来几年，我个人觉得一线城市和一些1.5线城市还是没有什么风险的，二三线就不一定了，四线应该风险很大。”

＠ま集团[简介 最新动态]就是坚守大城市的典型代表。“从去年下半年开始，绿地制定了调整战略：不进入三线城市。随着调控深入，核心影响力的城市必将在一、二线城市产生。”绿地集团副总裁、西南事业部董事长孙志文透露。

然而，朱中一却给出了不同的解释。他说，“在宏观经济涨幅放缓、老百姓的收入没有提高的情况下，一线城市的房价和地价快速上涨，政府和媒体都很关注，我个人是有忧虑的。我觉得，开发企业都要思考这个事情。”

企业选择进入哪些城市，在当地投资额度多少，打造什么样的项目……这些是战略的核心。秦虹说，“企业的对策是要把握趋势研判的谋略，最终要做的是趋势判断，如果企业对未来的趋势判断出现了错误，再高明的管理手段，再高明的营销技巧，也可能会使你的企业在市场上面临灾难。”

论成都机会 未来增长空间很大

成都，已经成为全国性开发商的一个重要市场。目前，全国绝大多数知名开发商已经入驻成都，部分企业还形成了“多盘齐发”的格局。

在本次论坛现场，绿地集团副总裁、西南事业部董事长孙志文说，“我一直在讲，今天的成都，明天的上海，我很看好成都。成都这个城市的魅力，吸附力是很强的，我们每年50%的产品是销售给异地的，就是成都以外的，有川内有川外的。”