主题：买房要格外注意土地使用期限

根据中国大陆的法律，城镇房屋财产权包括房屋建筑的所有权和房屋所在土地的最多不超过70年的土地使用权，土地所有权归国家所有。房产权人取得的只是一定期限内的土地可利用权，而不是所有权。 

根据土地的不同用途，国有土地使用权出让的最高年限也不同：居住用地是70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合或者其他用地为50年。所以，开发商从地方政府取得的土地，都是有使用权期限的，不是永久的，并且都是在最高年限之下。 

根据房依地建，地为房载的特点，法律也规定房屋与土地不可分，要抵押要一同抵押，要转让要一起转让。当土地使用权期限到期，则房产从理论上讲，就失去了价值。 

所以业主在买房时，一定要看房产商取得的土地使用权证是何时取得的，剩余日期还有多少。以免取得的是土地使用权期限比较短的房产，化买使用70年时间房子的钱，却只买到只能使用四五十年期限的房子。 

有两个典型的例子，需要广大买房人提高警惕： 

1、在山东的淄博有69个业主，2004年买了房子后，取得的房产证上却显示，土地使用权期限截止到2026年，也就是说他们的房子只能使用22年。 

2、在河南周口，有业主在２００２年１月~６月花３０多万元买来的别墅，土地使用权出让年限只有１０年，而且是从２０００年开始的。换句话说，从买房那天算起，再有７年多，年限就满了。并且别墅开发商与有关部门签下的国有土地使用权出让合同约定：合同规定的出让年限届满，出让方有权无偿收回出让土地的使用权，地上建筑物及其他附着物的所有权也由出让方无权取得。后来周口国土局公告称：２０００年以前，３８宗住宅用地没有按最高年限出让，最短的只有9年，最长也只有20年。 

居民住宅土地最长的使用期限是70年，但是开发商并不全部以70年的最长期限取得每一块土地，土地使用期限不同，开发商缴纳的出让费用不同，但是开发商应当诚信地告知买房人具体的期限。买房人在买饮料的时候，一定会注意瓶子是不是满的，买房时也必须注意土地使用权剩余期限这一问题，以免买到的房子的土地只有一二十年使用期限。 

淄博和周口这样的事情不大可能太多。对于一般的购房人，要注意的是土地使用权期限的起算时间，开始于开发商与政府有关部门签订土地出让协议，取得土地使用权的日期。如果开发商因为资金不足，或是故意囤积土地，不进行房产开发，或是出现了烂房楼，要么市场不景气，销售困难，则当最后业主办出产权证之后，可能已经过了5年，如果土地使用权期限是70年，则剩余期限只有65年。目前不少地方的房市已经告别了卖方市场，转为买房市场，买房人可以根据土地使用权剩余期限的长短，作为讲价的一个砝码。