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专家律师解答:解决购房纠纷四种最佳途径选择
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主题:
专家律师解答:解决购房纠纷四种最佳途径选择
最爱普洱茶
发表于
2006-03-13
进微信群讨论
有关商品房买卖方面的纠纷十分突出。咨询集中的问题是:认购定金的返还;商品房的质量问题;虚假宣传,开发商承诺不兑现;非法售房;延期交房;产权证难办等。为了帮助更多的读者尽量避免这些问题的产生,减少购房风险,今天,北京市法准律师事务所苏国清律师对读者提出的问题进行汇总分析,就购房者在购买商品房,特别是购买期房时,应注意的问题进行点评。
专家律师解答
北京市法准律师事务所:苏国清律师
慎重签定认购书
销售人员在售楼时发现购房人心动,一般会极力鼓动购房人先签订一份认购书,以保证中意的房子不被他人买去。为了打消购房者的顾虑,销售人员会口头承诺定金可退,而在认购书中都约定有“定金(订金)不予返还”的条款。事实上,签下了认购书,购房者与开发商之间就形成了一种合同关系,是双方意思的真实表示,如果购房者不买房子,按照合同的约定,定金就真要打水漂了。
律师提醒:不要轻信售房人员的定金可退的口头承诺,一定要慎重签定购房认购书。
验房收房找专家
商品房的质量问题是很普遍的,消费者在购买房屋或收房的时候,一定要仔细检查房屋质量。鉴别商品房质量主要包括检查房屋有无裂缝;墙、地面有无渗漏;房屋有无倾斜;厨、卫、门、窗以及水、电、气等系统有无质量问题。
律师提醒:建议购房人最好是找熟悉建筑工程、房屋结构方面的专业人士陪同验房、收房。
面积缩水要还钱
开发商承诺不兑现的问题主要表现在虚假宣传、面积缩水、规划变更等。在这里,购房者必须知道的是,对合同建立、房价有重大影响的虚假宣传算违约;面积缩水,误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人(开发商)返还买受人(购房者),超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;经相关部门批准的规划变更应在变更确立之日起10日内书面告知。未在规定时限内告知,买受人有权退房。
律师提醒:建议购房者聘请律师指导购房,明确违约责任。
内部认购风险大
买房前,购房人一定要了解房地产开发企业的实力及信誉情况,查验“五证”,包括土地使用证、规划许可证、建筑工程许可证、开工许可证、预售许可证。但是现在有个新情况应引起大家的注意。有些开发商在没有取得全部许可证时就想出售房子,为了规避法律,而玩起了“内部认购”的花样,就是购房者明知开发商在没有取得预售许可证进行预售,但却与开发商签订“内部认购书”,并交纳各种名目的定金、订金、预付款、诚意金、认购金等,数额一般从几千到几万元不等。
律师提醒:在“内部认购”后,倘若开发商没有得到土地审批、楼盘无法开工;没有得到预售证,房屋不能销售;不能按期交付房子或房子出现质量问题等情况,甚至遇到开发商“携款而逃”,由于法律上不确定房屋的所有权性质,购房者都难以受到法律保障。“内部认购”风险极大。
延期交房别上当
目前对于明显的延期交房责任容易区分。但在现实当中有些开发商采取隐秘办法规避责任。比如在不具备交房的条件下,委托物业公司在购房合同约定的期限内,通知购房者验房、入住或是先装修。但是实际上该房根本达不到入住条件,比如还遗留卫生间和厨房水、气未通;洁具未安装;房门关不上;墙皮脱落等一些问题。按照现行的商品房买卖示范合同,在交房期限后房屋仍达不到入住条件的,开发商要按延期交房承担相应的赔偿责任。而购房者一但签字领了钥匙,就相当于开发商交付了房子,购房者也放弃了主张开发商承担延期交房的责任的权利。
律师提醒:遇到这种情况,购房者千万不要上当。在验收时,可以把不符合入住条件的情况一一列清要求整改,写一份不符合入住条件的声明,以维护自己的合法权益。
疯狂的小小
发表于
2007-04-16
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专家律师解答
北京市法准律师事务所:苏国清律师
慎重签定认购书
销售人员在售楼时发现购房人心动,一般会极力鼓动购房人先签订一份认购书,以保证中意的房子不被他人买去。为了打消购房者的顾虑,销售人员会口头承诺定金可退,而在认购书中都约定有“定金(订金)不予返还”的条款。事实上,签下了认购书,购房者与开发商之间就形成了一种合同关系,是双方意思的真实表示,如果购房者不买房子,按照合同的约定,定金就真要打水漂了。
律师提醒:不要轻信售房人员的定金可退的口头承诺,一定要慎重签定购房认购书。
验房收房找专家
商品房的质量问题是很普遍的,消费者在购买房屋或收房的时候,一定要仔细检查房屋质量。鉴别商品房质量主要包括检查房屋有无裂缝;墙、地面有无渗漏;房屋有无倾斜;厨、卫、门、窗以及水、电、气等系统有无质量问题。
律师提醒:建议购房人最好是找熟悉建筑工程、房屋结构方面的专业人士陪同验房、收房。
面积缩水要还钱
开发商承诺不兑现的问题主要表现在虚假宣传、面积缩水、规划变更等。在这里,购房者必须知道的是,对合同建立、房价有重大影响的虚假宣传算违约;面积缩水,误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人(开发商)返还买受人(购房者),超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人;经相关部门批准的规划变更应在变更确立之日起10日内书面告知。未在规定时限内告知,买受人有权退房。
律师提醒:建议购房者聘请律师指导购房,明确违约责任。
内部认购风险大
买房前,购房人一定要了解房地产开发企业的实力及信誉情况,查验“五证”,包括土地使用证、规划许可证、建筑工程许可证、开工许可证、预售许可证。但是现在有个新情况应引起大家的注意。有些开发商在没有取得全部许可证时就想出售房子,为了规避法律,而玩起了“内部认购”的花样,就是购房者明知开发商在没有取得预售许可证进行预售,但却与开发商签订“内部认购书”,并交纳各种名目的定金、订金、预付款、诚意金、认购金等,数额一般从几千到几万元不等。
律师提醒:在“内部认购”后,倘若开发商没有得到土地审批、楼盘无法开工;没有得到预售证,房屋不能销售;不能按期交付房子或房子出现质量问题等情况,甚至遇到开发商“携款而逃”,由于法律上不确定房屋的所有权性质,购房者都难以受到法律保障。“内部认购”风险极大。
延期交房别上当
目前对于明显的延期交房责任容易区分。但在现实当中有些开发商采取隐秘办法规避责任。比如在不具备交房的条件下,委托物业公司在购房合同约定的期限内,通知购房者验房、入住或是先装修。但是实际上该房根本达不到入住条件,比如还遗留卫生间和厨房水、气未通;洁具未安装;房门关不上;墙皮脱落等一些问题。按照现行的商品房买卖示范合同,在交房期限后房屋仍达不到入住条件的,开发商要按延期交房承担相应的赔偿责任。而购房者一但签字领了钥匙,就相当于开发商交付了房子,购房者也放弃了主张开发商承担延期交房的责任的权利。
律师提醒:遇到这种情况,购房者千万不要上当。在验收时,可以把不符合入住条件的情况一一列清要求整改,写一份不符合入住条件的声明,以维护自己的合法权益。